Как продать квартиру: подробная инструкция

Продажа квартиры – ответственная задача, к которой нужно подходить со всей ответственностью. Прежде всего нужно определить, кто будет заниматься продажей недвижимости: вы или риелтор. В этой статье детально рассмотрим, как подготовиться к продаже квартиры, найти риелтора, оценить недвижимость, правильно подготовить документы и многое другое. Как продать квартиру подробно об этом пишет Nominal.com.ua.

Кто будет продавать квартиру?

В ходе первого шага нужно решить главную задачу – определить, кто будет заниматься продажей. Это можно сделать самостоятельно или пригласить риелтора. Отметим, что каждый из этих вариантов имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Самостоятельная продажа

Если у вас есть время и желание заниматься всеми вопросами продажи самостоятельно, тогда от привлечения риелтора можно отказаться. Рассмотрим этот вариант детальнее.

Основные преимущества:

• Полный контроль всего процесса;
• Ведение переговоров с потенциальными покупателями;
• Экономия от 2% до 6% на комиссии риелтору.

Читайте также: 10 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Основные недостатки:

• Потеря времени;
• Необходимость анализа рынка недвижимости;
• Самостоятельное оформление объявлений объекта;
• Необходимо разбираться в юридических вопросах.

Продажа с помощью риелтора

Обратившись к специалисту по продаже недвижимости, вы делегируете все основные задачи по продаже на него. От уровня его компетенции будет зависеть скорость поиска потенциальных покупателей и успешность сделки. Рассмотрим этот вариант детальнее.

Основные преимущества:

• Экономия времени, все основные задачи выполняет риелтор;
• Не нужно общаться с потенциальными покупателями;
• Нет необходимости разбираться в юридических вопросах.

Основные недостатки:

• Комиссия специалиста составляет от 2% от стоимости сделки;
• Владелец недвижимости не контролирует все процессы.

Процесс выбора риелтора

Выбирая специалиста по продаже рекомендуется обращать внимание на отзывы о нем и как давно он на рынке. Это же касается и при выборе агентства недвижимости.

Эксперты отмечают, что риелторы должны быть подкованы во многих смежных сферах: уметь оценивать недвижимость, фотографировать, знать все юридические нюансы, уметь продавать, заниматься маркетингом и многое другое. Также с человеком должно быть легко работать.

Как определить стоимость квартиры?

Вторая задача по важности — провести анализ рынка недвижимости и определить ее стоимость. В этом вопросе главное держать баланс, так как при завышении стоимость отпугнет покупателей, тогда как при занижении – вызовет подозрения. Чтобы выставить правильную цену, следует проанализировать рынок недвижимости:

1. Просмотреть стоимость похожих объектов в вашем районе.
2. Высчитать среднюю стоимость по похожим квартирам.

При анализе учитывается уровень репутации района, удобность транспортной развязки, наличии инфраструктуры. Также на цену влияет этаж, на котором располагается объект, обычно первый и последний этажи оцениваются немного дешевле. Наличие ремонта, общее количество похожих предложений на рынке и то, как быстро вы хотите продать, тоже отразится на стоимости. При желании можно воспользоваться автоматическими сервисами оценки, к примеру, калькулятором оценки недвижимости.

Читайте также: Как списать долги за коммунальные услуги в 2022 году?

Привлекая покупателя, можно воспользоваться легальными уловками. К примеру, предложить самостоятельно оплатить все налоги при оформлении. Главное не затягивать процесс продажи, так как чем дольше объект на рынке – тем больше к нему подозрений со стороны потенциальных клиентов.

Но при необходимости все это за вас может сделать риелтор.

Составляем объявление о продаже

Составляя объявление о продаже квартиры необходимо помнить о его главной задаче – продать. Информация в нем должна быть лаконичной, структурированной, информативной и, главное, корректной. Что нужно указать:

• Место расположения объекта (это сразу отбросит многие вопросы).
• Информация по транспортной развязке.
• Информация по близлежащей инфраструктуре (кафе/рестораны, школы/садики, парки, торговые центры, больницы, аптеки и прочее).
• Квадратура (в идеале фото плана квартиры), сколько комнат, наличие проходных комнат.
• Состояние ремонта, какой этаж.
• Есть ли счетчики.
• Остается ли мебель или техника.
• Наличие подвала или другого технического помещения.

Другими словами, заполняете на сайте все пункты детально, но только конкретной информацией. Акцент делается на положительных сторонах объекта.

Фотографии – еще один важный аспект продажи. Выставляются только качественные фото и на них не должно быть личных вещей владельцев (личные фотографии, вещи личного пользования). Делайте общие планы, не акцентируйте внимание на отдельных деталях. Фотографии должны вызывать у потенциальных клиентов уютное ощущение, желание просмотреть объект вживую.

Показ и продажа

В идеале, чтобы в квартире уже никто не жил к моменту ее показов для продажи. Так она будет более привлекательна в глазах покупателей. В квартире должно хорошо пахнуть, быть убрано, никаких лишних предметов. Она должна вызывать чувство уюта и желание остаться там.

Читайте также: Ипотека в Украине. Полная инструкция, как оформить кредит на жилье

Не забудьте убедиться в том, что всё работает. Не должно быть сломанных кранов, протекающих труб, не прикрученных дверок и прочего. Иначе у клиента может сложиться негативное впечатление об объекте или он может попросить скидку.

Готовимся к сделке

Это затратная по времени и очень ответственная часть процесса продажи. В этот период собираются все документы, на что может потребоваться от пары недель до месяца, в некоторых случаях больше месяца. Поэтому часть документов рекомендуется подготовить заранее и не тратить свое время и покупателя.

Какие документы готовит продавец:

• Право собственности.
• Паспорт и ИНН владельца (или владельцев).
• Свидетельства о браке, разводе или смерти.
• Свидетельства о рождении ребенка, справка о согласии от органов опеки (в случае, если ребенок приписан в квартире или является одним из владельцев).

Какие документы готовит покупатель:

• Паспорт и ИНН.
• Свидетельство о браке.
• Свидетельство о согласии супруга/и на проведение сделки.

По документам практически все готово.

Читайте также: Когда лучше покупать квартиру в Украине?

Теперь нужно подготовить предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем указываются данные:

• Когда выселяются бывшие собственники объекта.
• Какая итоговая стоимость недвижимости (в нацвалюте).
• Есть ли задаток, его величина и условия его возврата (в случае расторжения договора).
• Наличие штрафных санкций при расторжении договора.
• Другие данные: наличие мебели, техники и прочее.

Оформление происходит у нотариуса, с оставлением по одному экземпляру договора у каждой из сторон. Основной договор подписывается примерно через месяц.

Какую сумму залога установить

В основном это до 5% от стоимости недвижимости, в некоторых случаях больше. Также это может быть фиксированная сумма, установленная продавцом.

Оформляем продажу

Переходим к заключительной части процесса – оформление сделки. Остается всего два важных этапа:

1. Подписать документы.
2. Получить деньги.

Этот процесс проходит у нотариуса, в ходе которого стороны проверяют все данные о купле-продаже. После этого продавец получает оплату у покупателя (наличным или безналичным расчетом). Остается только подписать официальный экземпляр договора.

Процесс оплаты недвижимости

Чаще всего сделку проводят безналичным расчетом в нацвалюте через кассу банка. Перевод проводится с текущего счета покупателя, на текущий счет продавца. Стоимость такого перевода в среднем составляет 1% (зависит от выбранного банка).

Читайте также: Наследство в Украине. Порядок вступления, сроки, цена

Если же выбрана оплата наличными, то стоит помнить, что в Украине такие сделки разрешены только в пределах до 50 тысяч грн.

Оплата налогов

Стороны обязаны оплатить 4 налога. Их может оплачивать по договоренности или продавец, или покупатель или обе стороны в оговоренных процентных соотношениях. Какие налоги необходимо оплатить:

• Госпошлина (1% от суммы сделки).
• Пенсионный сбор (1% от суммы сделки).
• Налог на доход физлиц (граждане Украины платят 5%, других стран – 18%).
• Военный сбор (1,5% от суммы сделки).

Кто может не платить налоги?

К примеру, госпошлину могут не оплачивать инвалиды 1-2 групп и часть льготных категорий. Пенсионный сбор могут не оплачивать граждане, пребывающие на квартирном учете или покупающие квартиру впервые. Налог на доход физлиц отсутствует для всех, кто получил недвижимость в наследство, владеет ею до 3-х лет или первый раз за отчетный год продает.

Остается оплатить услуги нотариуса, и на этом сделка считается заключенной. Оплата нотариуса чаще всего делится поровну.