Продажа квартиры – ответственная задача, к которой нужно подходить со всей ответственностью. Прежде всего нужно определить, кто будет заниматься продажей недвижимости: вы или риелтор. В этой статье детально рассмотрим, как подготовиться к продаже квартиры, найти риелтора, оценить недвижимость, правильно подготовить документы и многое другое. Как продать квартиру подробно об этом пишет Nominal.com.ua.
Кто будет продавать квартиру?
В ходе первого шага нужно решить главную задачу – определить, кто будет заниматься продажей. Это можно сделать самостоятельно или пригласить риелтора. Отметим, что каждый из этих вариантов имеет как положительные, так и отрицательные стороны.
Самостоятельная продажа
Если у вас есть время и желание заниматься всеми вопросами продажи самостоятельно, тогда от привлечения риелтора можно отказаться. Рассмотрим этот вариант детальнее.
Основные преимущества:
- Полный контроль всего процесса;
- Ведение переговоров с потенциальными покупателями;
- Экономия от 2% до 6% на комиссии риелтору.
Читайте также: 10 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости
Основные недостатки:
- Потеря времени;
- Необходимость анализа рынка недвижимости;
- Самостоятельное оформление объявлений объекта;
- Необходимо разбираться в юридических вопросах.
Продажа с помощью риелтора
Обратившись к специалисту по продаже недвижимости, вы делегируете все основные задачи по продаже на него. От уровня его компетенции будет зависеть скорость поиска потенциальных покупателей и успешность сделки. Рассмотрим этот вариант детальнее.
Основные преимущества:
- Экономия времени, все основные задачи выполняет риелтор;
- Не нужно общаться с потенциальными покупателями;
- Нет необходимости разбираться в юридических вопросах.
Основные недостатки:
- Комиссия специалиста составляет от 2% от стоимости сделки;
- Владелец недвижимости не контролирует все процессы.
Процесс выбора риелтора
Выбирая специалиста по продаже рекомендуется обращать внимание на отзывы о нем и как давно он на рынке. Это же касается и при выборе агентства недвижимости.
Эксперты отмечают, что риелторы должны быть подкованы во многих смежных сферах: уметь оценивать недвижимость, фотографировать, знать все юридические нюансы, уметь продавать, заниматься маркетингом и многое другое. Также с человеком должно быть легко работать.
Как определить стоимость квартиры?
Вторая задача по важности — провести анализ рынка недвижимости и определить ее стоимость. В этом вопросе главное держать баланс, так как при завышении стоимость отпугнет покупателей, тогда как при занижении – вызовет подозрения. Чтобы выставить правильную цену, следует проанализировать рынок недвижимости:
- Просмотреть стоимость похожих объектов в вашем районе.
- Высчитать среднюю стоимость по похожим квартирам.
При анализе учитывается уровень репутации района, удобность транспортной развязки, наличии инфраструктуры. Также на цену влияет этаж, на котором располагается объект, обычно первый и последний этажи оцениваются немного дешевле. Наличие ремонта, общее количество похожих предложений на рынке и то, как быстро вы хотите продать, тоже отразится на стоимости. При желании можно воспользоваться автоматическими сервисами оценки, к примеру, калькулятором оценки недвижимости.
Читайте также: Как списать долги за коммунальные услуги в 2022 году?
Привлекая покупателя, можно воспользоваться легальными уловками. К примеру, предложить самостоятельно оплатить все налоги при оформлении. Главное не затягивать процесс продажи, так как чем дольше объект на рынке – тем больше к нему подозрений со стороны потенциальных клиентов.
Но при необходимости все это за вас может сделать риелтор.
Составляем объявление о продаже
Составляя объявление о продаже квартиры необходимо помнить о его главной задаче – продать. Информация в нем должна быть лаконичной, структурированной, информативной и, главное, корректной. Что нужно указать:
- Место расположения объекта (это сразу отбросит многие вопросы).
- Информация по транспортной развязке.
- Информация по близлежащей инфраструктуре (кафе/рестораны, школы/садики, парки, торговые центры, больницы, аптеки и прочее).
- Квадратура (в идеале фото плана квартиры), сколько комнат, наличие проходных комнат.
- Состояние ремонта, какой этаж.
- Есть ли счетчики.
- Остается ли мебель или техника.
- Наличие подвала или другого технического помещения.
Другими словами, заполняете на сайте все пункты детально, но только конкретной информацией. Акцент делается на положительных сторонах объекта.
Фотографии – еще один важный аспект продажи. Выставляются только качественные фото и на них не должно быть личных вещей владельцев (личные фотографии, вещи личного пользования). Делайте общие планы, не акцентируйте внимание на отдельных деталях. Фотографии должны вызывать у потенциальных клиентов уютное ощущение, желание просмотреть объект вживую.
Показ и продажа
В идеале, чтобы в квартире уже никто не жил к моменту ее показов для продажи. Так она будет более привлекательна в глазах покупателей. В квартире должно хорошо пахнуть, быть убрано, никаких лишних предметов. Она должна вызывать чувство уюта и желание остаться там.
Читайте также: Ипотека в Украине. Полная инструкция, как оформить кредит на жилье
Не забудьте убедиться в том, что всё работает. Не должно быть сломанных кранов, протекающих труб, не прикрученных дверок и прочего. Иначе у клиента может сложиться негативное впечатление об объекте или он может попросить скидку.
Готовимся к сделке
Это затратная по времени и очень ответственная часть процесса продажи. В этот период собираются все документы, на что может потребоваться от пары недель до месяца, в некоторых случаях больше месяца. Поэтому часть документов рекомендуется подготовить заранее и не тратить свое время и покупателя.
Какие документы готовит продавец:
- Право собственности.
- Паспорт и ИНН владельца (или владельцев).
- Свидетельства о браке, разводе или смерти.
- Свидетельства о рождении ребенка, справка о согласии от органов опеки (в случае, если ребенок приписан в квартире или является одним из владельцев).
Какие документы готовит покупатель:
- Паспорт и ИНН.
- Свидетельство о браке.
- Свидетельство о согласии супруга/и на проведение сделки.
По документам практически все готово.
Читайте также: Когда лучше покупать квартиру в Украине?
Теперь нужно подготовить предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем указываются данные:
- Когда выселяются бывшие собственники объекта.
- Какая итоговая стоимость недвижимости (в нацвалюте).
- Есть ли задаток, его величина и условия его возврата (в случае расторжения договора).
- Наличие штрафных санкций при расторжении договора.
- Другие данные: наличие мебели, техники и прочее.
Оформление происходит у нотариуса, с оставлением по одному экземпляру договора у каждой из сторон. Основной договор подписывается примерно через месяц.
Какую сумму залога установить
В основном это до 5% от стоимости недвижимости, в некоторых случаях больше. Также это может быть фиксированная сумма, установленная продавцом.
Оформляем продажу
Переходим к заключительной части процесса – оформление сделки. Остается всего два важных этапа:
- Подписать документы.
- Получить деньги.
Этот процесс проходит у нотариуса, в ходе которого стороны проверяют все данные о купле-продаже. После этого продавец получает оплату у покупателя (наличным или безналичным расчетом). Остается только подписать официальный экземпляр договора.
Процесс оплаты недвижимости
Чаще всего сделку проводят безналичным расчетом в нацвалюте через кассу банка. Перевод проводится с текущего счета покупателя, на текущий счет продавца. Стоимость такого перевода в среднем составляет 1% (зависит от выбранного банка).
Читайте также: Наследство в Украине. Порядок вступления, сроки, цена
Если же выбрана оплата наличными, то стоит помнить, что в Украине такие сделки разрешены только в пределах до 50 тысяч грн.
Оплата налогов
Стороны обязаны оплатить 4 налога. Их может оплачивать по договоренности или продавец, или покупатель или обе стороны в оговоренных процентных соотношениях. Какие налоги необходимо оплатить:
- Госпошлина (1% от суммы сделки).
- Пенсионный сбор (1% от суммы сделки).
- Налог на доход физлиц (граждане Украины платят 5%, других стран – 18%).
- Военный сбор (1,5% от суммы сделки).
Кто может не платить налоги?
К примеру, госпошлину могут не оплачивать инвалиды 1-2 групп и часть льготных категорий. Пенсионный сбор могут не оплачивать граждане, пребывающие на квартирном учете или покупающие квартиру впервые. Налог на доход физлиц отсутствует для всех, кто получил недвижимость в наследство, владеет ею до 3-х лет или первый раз за отчетный год продает.
Остается оплатить услуги нотариуса, и на этом сделка считается заключенной. Оплата нотариуса чаще всего делится поровну.